Inquilino que no paga el alquiler: pasos y plazos legales

Qué hacer si el Inquilino que no paga el alquiler

Cuando un inquilino no paga el alquiler, lo primero que tenés que hacer es intimarlo por escrito y de forma fehaciente, por ejemplo con una carta documento. En un alquiler de vivienda, el Código Civil y Comercial exige esa intimación antes de iniciar un desalojo por falta de pago, y el plazo para regularizar la deuda no puede ser menor a diez días corridos desde que el inquilino la recibe (artículo 1222, con el texto fijado por el DNU 70/2023). Si ese plazo vence sin pago, recién ahí se abre la vía judicial.

En resumen: primero verificá que la deuda sea cierta y esté bien calculada; después intimá por escrito indicando monto, plazo y lugar de pago; y guardá cada comprobante, porque de ese registro depende cualquier reclamo posterior. Esta guía no reemplaza el asesoramiento de un abogado o corredor matriculado.

¿Cuándo se considera moroso a un inquilino?

Un inquilino moroso es quien no paga el alquiler en la fecha y por el medio que fija el contrato. Desde cuándo hay mora, si existe un término de gracia y si corren intereses punitorios depende de lo que hayan pactado las partes. Además, el artículo 1219 del Código Civil y Comercial permite al propietario resolver el contrato cuando se dejan de pagar dos períodos consecutivos, y el DNU 70/2023 sumó la posibilidad de pactar otras causas de resolución en el propio contrato.

Inquilino que no paga el alquiler: qué hacer antes de intimar

Antes de intimar, confirmá tres cosas. Primero, que el pago realmente no haya ingresado: revisá la cuenta, Mercado Pago y los comprobantes que el inquilino pudo haber enviado por otro canal. Segundo, que el monto reclamado esté bien calculado, incluido el último ajuste del contrato; una intimación con un número equivocado le da al inquilino un argumento para discutirla, y por eso conviene repasar cómo se calcula el ajuste por ICL. Tercero, que tengas a mano el contrato, los recibos anteriores y el domicilio que figura en el contrato.

Después conviene un reclamo directo y claro, por mensaje o mail, que deje constancia de la fecha y del monto adeudado. Muchas veces la mora es un olvido y se resuelve con una conversación a tiempo. Ese mensaje no reemplaza la intimación fehaciente: solo la prepara.

¿Cómo es la intimación de pago por alquiler impago?

La intimación de pago es la comunicación fehaciente por la que el propietario le exige al inquilino abonar lo adeudado dentro de un plazo. En vivienda, el artículo 1222 pide que ese plazo no sea inferior a diez días corridos contados desde la recepción y que se indique el lugar de pago. En la práctica, la vía más usada es la carta documento por Correo Argentino. Conviene detallar qué cuotas se reclaman, el monto de cada una y el total, el plazo para pagar, el lugar o medio de pago y el aviso de que, si no se regulariza, se iniciarán las acciones que correspondan.

Un ejemplo orientativo: si el inquilino adeuda dos cuotas de $700.000, la intimación reclama $1.400.000 más lo que el contrato prevea por intereses. Si la recibe el 3 de marzo, el plazo no puede vencer antes del 13 de marzo.

Es solo una ilustración: vale lo pactado en el contrato y la fecha efectiva de recepción.

¿Qué pasa después de la intimación de pago?

Hay dos escenarios. Si el inquilino paga dentro del plazo, el desalojo por falta de pago pierde sustento y el contrato sigue su curso normal. Si el plazo vence sin pago, el propietario queda habilitado para iniciar la acción de desalojo y el contrato se considera resuelto. Desde ahí intervienen abogados y juzgados: los tiempos dependen de cada jurisdicción y no se pueden prometer, y el reclamo del dinero adeudado puede requerir un trámite aparte, según el lugar.

¿Qué pasa con el garante o el seguro de caución?

Si el contrato tiene garantía propietaria o seguro de caución, revisá qué pasos exige para activarla y en qué plazos. Algunas pólizas piden iniciar primero el desalojo judicial antes de liberar la cobertura, y dejar pasar esos plazos puede dejarte sin respaldo; en la guía sobre el seguro de caución para alquilar explicamos qué condiciones mirar. El depósito de garantía, por su parte, no reemplaza la intimación: antes de descontarle deudas, revisá qué dice el contrato sobre su uso y su devolución.

¿Qué errores evitar cuando el inquilino no paga?

El error más frecuente es reclamar solo por WhatsApp y no enviar nunca una intimación fehaciente, lo que complica probar el reclamo si después hay un juicio. Otro es dar un plazo menor a diez días corridos o no indicar el lugar de pago, defectos que pueden volver cuestionable la intimación. También es habitual reclamar un monto sin ajuste o con el ajuste mal aplicado, o aceptar pagos parciales sin dejar constancia de qué cuota cancelan. Por último, evitá cambiar la cerradura, cortar servicios o retirar pertenencias por tu cuenta: la forma de recuperar el inmueble es la judicial, y hacerlo de otro modo puede traerte un problema mayor.

¿Cómo evitar la mora antes de que aparezca?

La mejor intimación es la que no hace falta. Un contrato con fecha de vencimiento, medio de pago e intereses por mora claros reduce las discusiones, y sumar un recibo por cada cobro y un aviso antes de cada vencimiento ordena el resto. Si el contrato es digital, esa información queda asociada al alquiler desde el primer día, algo que repasamos en la guía del contrato de alquiler digital.

Burpi es una plataforma de gestión de alquileres que ordena ese circuito: el inquilino recibe un link por WhatsApp o email, paga por Mercado Pago o transferencia, el pago se concilia con la cuota y se genera el recibo, y Marce, el operador inmobiliario digital de Burpi, avisa los vencimientos. Marce puede equivocarse, por eso conviene verificar los datos críticos antes de reclamar. Si querés dejar de perseguir a tu inquilino cada mes, conocé cómo funciona Burpi.

Preguntas frecuentes sobre inquilinos que no pagan el alquiler

¿Cuántos días hay que darle al inquilino para pagar?

En un alquiler de vivienda, el plazo de la intimación no puede ser inferior a diez días corridos contados desde que el inquilino la recibe, según el artículo 1222 del Código Civil y Comercial.

¿Puedo desalojar a un inquilino por deber un solo mes?

Depende del contrato. El Código prevé la resolución por dos períodos consecutivos impagos y, desde el DNU 70/2023, permite pactar otras causas. En vivienda, de todos modos, la intimación previa es obligatoria antes del desalojo por falta de pago. Consultá con un abogado.

¿Qué pasa si el inquilino paga después de la intimación?

Si paga dentro del plazo, el contrato continúa. Si paga con el plazo vencido, el propietario ya puede iniciar el desalojo, así que conviene consultar con un abogado antes de aceptar o rechazar el pago.