Administración de alquileres: guía para propietarios

¿Qué es la administración de un alquiler?

Administrar un alquiler es ocuparse de todo lo que ocurre alrededor de un contrato de locación, desde que la propiedad se publica hasta que el inquilino la devuelve. No es una tarea puntual sino un ciclo con tres etapas:

Antes del alquiler: definir el precio, preparar el inmueble, publicar, filtrar interesados y elegir inquilino y garantía.

Durante el alquiler: cobrar cada mes, registrar pagos, aplicar los ajustes en la fecha pactada, atender reclamos y arreglos, y guardar recibos y documentación.

Al finalizar: revisar el estado del inmueble, devolver o reclamar el depósito, y renovar o volver a alquilar.

Esa gestión puede ser directa (la hace el propietario), delegada (la hace una inmobiliaria o administrador) o digital (el propietario decide y una plataforma ejecuta las tareas repetitivas).

¿Qué tareas incluye la administración de alquileres?

Administrar un alquiler no es solo cobrar la renta a fin de mes. Es una gestión integral que exige tiempo, conocimiento legal y capacidad de respuesta para proteger el valor de tu propiedad y garantizar tu rentabilidad.

• Valoración del precio de renta: comparar propiedades similares de la zona. Beneficio: no alquilar por debajo ni por encima del mercado.

• Publicación y selección de inquilinos: fotos, anuncio, visitas y verificación de ingresos y referencias. Beneficio: menos vacancia y menor riesgo de impago.

• Contrato de alquiler: redacción, firma y cláusulas de ajuste. Beneficio: respaldo legal claro para ambas partes.

• Cobro de rentas: recordatorios, recepción del pago, conciliación y recibo. Beneficio: ingresos ordenados y sin perseguir a nadie.

• Ajuste del alquiler: cálculo por IPC, ICL u otro índice y aviso al inquilino. Beneficio: el alquiler no pierde valor frente a la inflación.

• Incidencias y mantenimiento: reclamos, coordinación de arreglos y control de gastos. Beneficio: se conserva el valor del inmueble.

• Documentación: contrato, recibos y comprobantes en un solo lugar. Beneficio: tranquilidad ante cualquier reclamo.

• Informes: estado de cobros y de la cartera. Beneficio: visibilidad de lo que rinde cada propiedad.

¿Cómo se administra un alquiler hoy?

En la práctica, la mayoría de los propietarios que administran por su cuenta reparten la gestión entre cuatro herramientas que no conversan entre sí:

• WhatsApp: para reclamos y fotos de arreglos (“el caño roto, mandame una foto”).

• Excel o planillas: para saber quién pagó este mes.

• Home banking: para confirmar cada transferencia.

• Drive o carpetas: para guardar el contrato y los recibos.

Este esquema consume entre 10 y 15 horas por mes en tareas que no generan valor, solo mantienen todo andando. El problema no es el tiempo en sí, sino que cualquier olvido (un ajuste que no se aplicó, un pago sin registrar, un contrato que no aparece) termina costando dinero.

¿Qué debo tener en cuenta antes de alquilar mi propiedad?

Alquilar un inmueble es una excelente forma de generar ingresos pasivos, pero requiere planificación para evitar dolores de cabeza. Antes de colgar el cartel de "Se Alquila", hay factores clave que influyen directamente en la rentabilidad de tu inversión y en la seguridad de tu patrimonio.

Define el precio con datos del barrio

Compará propiedades similares (m², ubicación, antigüedad, estado y amenities). Un precio alto alarga la vacancia y uno bajo recorta tu rentabilidad anual. 

Prepara el inmueble y documenta su estado

Revisá instalación eléctrica, gas, plomería, humedades, pintura y cerraduras. Armá un inventario con fotos y firmalo con el inquilino al entregar las llaves: es la mejor prueba para el momento de devolver el depósito. Más detalle en la guía de reparaciones y depósito.

Define el contrato y sus condiciones

Desde el DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres 27.551, las partes pactan con mucha libertad el plazo, la moneda, el índice de ajuste, la frecuencia de actualización y el depósito, con las reglas supletorias del Código Civil y Comercial. 

Todo debe quedar escrito. Como el marco normativo ha cambiado en los últimos años, conviene que lo valide un abogado o corredor matriculado. Podés ver cómo se arma, firma y guarda un contrato de alquiler digital.

Elige cómo se va a actualizar el alquiler

El ajuste es la cláusula que más impacta en tu rentabilidad. Los índices más usados son:

• IPC (INDEC): sigue la inflación mensual; es habitual con ajustes trimestrales o cuatrimestrales.

• ICL (BCRA): combina inflación y salarios; fue el índice de la ley anterior y sigue siendo elegido por muchas partes.

• Porcentaje fijo: más simple, pero no acompaña la inflación real.

Podés estimar cuánto subiría tu alquiler con la calculadora de IPC e ICL, que no requiere registro. Si querés profundizar, leé la guía sobre cómo actualizar el alquiler. El resultado es orientativo: siempre vale lo pactado en el contrato.

Exige una garantía adecuada

• Garantía propietaria: respaldo patrimonial sólido, pero difícil de conseguir para muchos inquilinos.

• Seguro de caución: el inquilino no necesita garante propietario, pero asume un costo. Más en la guía de seguro de caución.

• Depósito en efectivo: simple y rápido, aunque puede no cubrir deudas mayores.

Selecciona al inquilino con criterios objetivos

Pedí documento, comprobantes de ingresos, referencias de alquileres anteriores y, cuando corresponda, un informe crediticio.

7. Calcula tu rentabilidad neta y cuida lo fiscal

Descontá de la renta los impuestos y expensas a tu cargo, el mantenimiento, los períodos sin inquilino y los honorarios de quien administre. Podés estimarlo con la guía de rentabilidad del alquiler. Consultá con un contador cómo declarar estos ingresos.

¿Cuánto cuesta administrar un alquiler?

Los esquemas tradicionales cobran un porcentaje del alquiler cobrado es de aproximadamente de 7% a 10% de honorarios al administrador.

Burpi cobra un porcentaje por contrato activo, sin costo para el inquilino, y en pesos argentinos:

• Free: $0

• Propietario: 2,5% por contrato activo, para 1 a 2 contratos, con ajuste por IPC automático y asistente por WhatsApp.

• Business: 2,0% por contrato activo, para 3 a 9 contratos, con informes de cartera y soporte prioritario.

• Enterprise: 1,5% por contrato activo, para 10 o más contratos, con multiusuario y onboarding asistido.

Ejemplo orientativo: con 2 contratos que suman $1.300.000 de alquileres mensuales, el plan Propietario resulta en una cuota estimada de $32.500 por mes, mientras que una inmobiliaria al 6% serían $78.000. Si el alquiler se ajusta por índice, la cuota se ajusta en la misma proporción. Los valores y planes pueden cambiar: consultá siempre la página de planes.

¿Qué es Burpi y cómo funciona?

Burpi es una plataforma de administración de alquileres que reúne cobros, contratos, ajustes por IPC o ICL e incidencias en una sola cuenta. Funciona con Marce, un operador inmobiliario digital que avisa, calcula, coordina y archiva, mientras el propietario supervisa y confirma. Marce puede equivocarse, por eso conviene verificar la información crítica.

Empezar lleva tres pasos:

1. Cargás tu propiedad: datos básicos, contrato y datos del inquilino, una sola vez.

2. Marce se pone a trabajar: controla vencimientos, calcula ajustes y avisa al inquilino. Vos solo confirmás.

3. Cobrás sin perseguir a nadie: el pago llega por Mercado Pago o transferencia y queda registrado solo, sin planillas sueltas.

El inquilino no instala nada: recibe un link por WhatsApp o email, ve su contrato y paga en dos clicks. Si no tiene Mercado Pago, puede transferir y subir el comprobante, que Marce concilia con la cuota.

Qué hace Marce en el día a día:

• Te avisa antes de que venza el cobro.

• Calcula el ajuste por IPC o ICL y se lo comunica al inquilino.

• Coordina el acceso para arreglos y sigue cada incidencia.

• Genera el recibo y lo archiva.

Para quienes tienen más de una propiedad, la guía de administrar varias propiedades muestra cómo ver cobros, contratos y ajustes de toda la cartera en una sola vista.

Más preguntas frecuentes sobre como administrar mi alquiler

¿Cómo se administra una propiedad en alquiler?

Se firma un contrato claro, se cobra y registra cada pago, se aplica el ajuste por IPC o ICL en la fecha pactada, se atienden los arreglos y se guardan recibos y comprobantes. En Burpi todo eso vive en una sola cuenta y Marce avisa cada paso.

¿Puedo administrar mi alquiler sin inmobiliaria?

Sí. Podés cargar el contrato en una plataforma, recibir avisos de vencimientos, calcular ajustes y enviar el link de pago al inquilino, sin pagar un porcentaje a una inmobiliaria por cada cobro.

¿Cuánto tarda empezar a usar Burpi?

Cargar la propiedad, el contrato y los datos del inquilino lleva alrededor de cinco minutos. Después, Marce se ocupa de vencimientos, ajustes y avisos.