Aumento de alquiler en noviembre 2026: ICL e IPC

Aumento de alquiler en noviembre 2026 por ICL e IPC

En noviembre de 2026, el alquiler que ajusta por el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA) sube 31,44% si la actualización es anual, 15,81% si es semestral, 8,67% si es cuatrimestral y 6,28% si es trimestral. El que ajusta por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC, con los datos de julio, agosto y septiembre de 2026, sube 5,81% en los contratos con actualización trimestral.

En resumen: en noviembre de 2026 el ICL del BCRA aumenta 31,44% en los contratos con ajuste anual, 15,81% en los semestrales, 8,67% en los cuatrimestrales y 6,28% en los trimestrales. El IPC del INDEC, usando julio, agosto y septiembre de 2026, aumenta 5,81% en los contratos con ajuste trimestral. Estos porcentajes corresponden a contratos firmados después del DNU 70/2023 que pactaron ICL o IPC como índice de actualización; los contratos bajo la Ley 27.551 ya vencieron, y los firmados entre octubre y diciembre de 2023 ajustan por el Coeficiente Casa Propia, no por ICL ni por IPC.

Cómo se calcula el ajuste por ICL con los valores diarios del BCRA

El ICL no es un valor mensual: el BCRA lo publica todos los días hábiles, con dos decimales y base 30/6/2020=1, por lo que dos contratos que ajustan en noviembre pueden tener un porcentaje distinto según el día exacto del pago. El índice combina, en partes iguales, la variación del Índice de Precios al Consumidor que publica el INDEC y la variación de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), con dos o tres meses de rezago.

La fórmula es la misma para cualquier periodicidad: nuevo alquiler = alquiler vigente × (ICL del día de ajuste ÷ ICL del día de inicio del período). El BCRA además publica el ICL por adelantado: a fines de octubre de 2026 el índice llegó a 37,19 puntos, y ya tenía publicado su valor para el 16 de noviembre, 37,53 puntos, lo que permite calcular el aumento antes de la fecha de pago.

El aumento según la periodicidad pactada

El contrato define cada cuánto se aplica el ajuste, y eso cambia el monto final. Con ajuste anual por ICL (31,44%), un alquiler de $400.000 pasa a $525.760, uno de $700.000 pasa a $920.080 y uno de $1.000.000 pasa a $1.314.400. Con ajuste semestral por ICL (15,81%), esos mismos montos pasan a $463.240, $810.670 y $1.158.100. Con ajuste cuatrimestral por ICL (8,67%), pasan a $434.680, $760.690 y $1.086.700. Con ajuste trimestral por ICL (6,28%), pasan a $425.120, $743.960 y $1.062.800. Estos cálculos son orientativos: lo que rige en cada caso es el índice, la periodicidad y la fecha exacta que figuran en el contrato firmado.¿El ajuste por ICL es mayor o menor que por IPC en noviembre 2026?

En noviembre de 2026 el ICL queda por encima del IPC en las tres periodicidades más usadas. El ajuste trimestral es 6,28% por ICL contra 5,81% por IPC; el cuatrimestral es 8,67% por ICL contra 7,82% por IPC; y el semestral es 15,81% por ICL contra 12,9% por IPC. 

Sobre un alquiler de $700.000, la diferencia entre ICL e IPC trimestral representa cerca de $3.290 a favor del propietario si el contrato ajusta por ICL.

No es una excepción de este mes: en noviembre de 2025 pasó algo parecido, con ajuste trimestral de 6,35% por ICL contra 5,97% por IPC, según publicó El Cronista. El ICL combina inflación y salarios (RIPTE) en partes iguales, y cuando los salarios formales recuperan terreno frente a los precios, como viene ocurriendo en los últimos meses, puede igualar o superar al IPC en el corto plazo. A doce meses la relación se invierte: el IPC interanual fue 33,4% entre octubre de 2025 y septiembre de 2026, por encima del 31,44% que acumuló el ICL en el mismo período. No hay una regla fija: depende del período que se compare.

¿Qué contratos ajustan hoy por ICL?

Hoy, en noviembre de 2026, el ajuste anual por ICL corresponde a los contratos firmados después del DNU 70/2023, vigente desde el 29 de diciembre de 2023, que pactaron libremente el ICL como índice, además de locaciones comerciales que lo usen por acuerdo entre las partes. No corresponde a los contratos de la Ley 27.551, que exigía ICL anual con un plazo mínimo de tres años para firmas entre julio de 2020 y mediados de octubre de 2023: a esta altura, todos esos contratos ya vencieron. Tampoco corresponde a los firmados entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023, regidos por la Ley 27.737, que ajustan con el Coeficiente Casa Propia cada seis meses. Desde el DNU 70/2023 no hay índice obligatorio: cada contrato nuevo elige libremente ICL, IPC, un porcentaje fijo o una combinación, y define también la periodicidad. Burpi no da asesoramiento legal: ante una duda puntual sobre qué régimen rige un contrato conviene consultarlo con un abogado o corredor matriculado.

Errores más comunes al aplicar el ajuste de noviembre 2026

El error más repetido es tomar el ICL del mes de firma del contrato en lugar del valor en la fecha del último ajuste, lo que arrastra un cálculo equivocado en cada actualización siguiente. También es común redondear el coeficiente en lugar de usar el valor con dos decimales que publica el BCRA, aplicar el ajuste en una fecha aproximada en vez del día exacto del contrato, y mezclar valores de ICL con valores de IPC, algo fácil de hacer porque son series distintas de organismos distintos. Si la fecha cae a mitad de mes, corresponde usar el ICL de ese día puntual, no un promedio del mes ni el valor del día 1.

Cómo calculamos estos datos (metodología)

Los porcentajes de este artículo surgen de comparar el valor del ICL en la fecha de ajuste con el valor del mismo índice un año, seis, cuatro o tres meses atrás, según la serie diaria que publica el BCRA en bcra.gob.ar. El IPC trimestral toma los datos mensuales que publicó el INDEC para julio (2,1%), agosto (1,7%) y septiembre de 2026 (1,9%), compuestos entre sí, porque al cierre de octubre todavía no estaba disponible el dato de octubre. El Cronista e iProfesional publicaron porcentajes equivalentes con cálculos propios sobre la misma serie oficial, lo que sirve como corroboración independiente de estos números.

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Más preguntas frecuentas sobre ipc e icl

¿Conviene más ajustar el alquiler por ICL o por IPC?

Depende del período. En noviembre de 2026 el ICL superó al IPC en el ajuste trimestral (6,28% contra 5,81%), pero a doce meses el IPC fue mayor (33,4% contra 31,44%).

¿Qué valor del ICL se usa si el ajuste cae a mitad de mes?

El del día exacto que fija el contrato. El BCRA publica el ICL todos los días hábiles, así que no se usa el valor del día 1 ni un promedio mensual.

¿Se puede cambiar de ICL a IPC en medio del contrato?

Solo si propietario e inquilino lo acuerdan por escrito. Según el artículo 959 del Código Civil y Comercial, un contrato solo se modifica por acuerdo de las partes.