Expensas ordinarias vs. extraordinarias: guía 2026

Todas las expensas son "comunes": el Código Civil y Comercial, en su artículo 2048, las divide en dos especies, ordinarias y extraordinarias, pero ambas conforman el género "expensas comunes". Las ordinarias corresponden al mantenimiento, la conservación y el funcionamiento habitual del edificio, e incluyen gastos como la limpieza, los sueldos del personal, el ascensor o los seguros; en un contrato de alquiler, habitualmente las paga el locatario. Las extraordinarias, en cambio, son gastos excepcionales aprobados en asamblea para mejorar o embellecer el edificio, como una remodelación o la incorporación de nuevo equipamiento, y habitualmente quedan a cargo del locador, salvo que el contrato disponga otra cosa.

Qué son las expensas comunes de un departamento

Las expensas comunes son el género que agrupa todos los gastos destinados a solventar el mantenimiento del inmueble en su conjunto, es decir, las partes y cosas comunes del consorcio de propiedad horizontal. Dentro de ese género conviven las dos especies, ordinarias y extraordinarias, por lo que hablar de "expensas comunes" no equivale a hablar únicamente de las ordinarias, como suele creerse en el lenguaje cotidiano.

Además de la norma de fondo, en la Ciudad de Buenos Aires la Ley 5983, que modificó la Ley 941, obliga a los administradores de consorcios a indicar en forma separada y diferenciada, en cada liquidación de expensas, los importes que corresponden a expensas ordinarias y los que corresponden a extraordinarias. Esta obligación es solo formal: no crea una nueva categoría de gasto ni modifica lo que ya establece el artículo 2048 del Código Civil y Comercial.

Expensas ordinarias: qué incluyen y quién las paga

Las expensas ordinarias son los gastos recurrentes de mantenimiento, conservación, reparación y funcionamiento normal del edificio o consorcio, e incluyen también la sustitución de elementos existentes cuando se deterioran por el uso habitual.

Qué dice el Código Civil sobre las expensas

El artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación es la norma de fondo que regula esta materia en toda la Argentina, y establece con claridad que las expensas comunes ordinarias cubren la administración, reparación y sustitución de las cosas y partes comunes necesarias para mantener el edificio en condiciones de seguridad, comodidad y decoro, mientras que las expensas comunes extraordinarias son las dispuestas por resolución de asamblea.

Un punto que suele generar confusión, y que resulta clave tanto para un administrador como para un locador o un locatario, es que el adjetivo "extraordinaria" no depende del monto ni de la frecuencia del gasto. Un gasto grande, como pintar todo el frente del edificio, sigue siendo ordinario si corresponde a una obligación legal de mantenimiento, aunque resulte costoso o poco frecuente. Lo que define a una expensa como extraordinaria es que haya sido votada en asamblea con fines de mejora, embellecimiento o nueva funcionalidad, y no de simple conservación.

Gastos de mantenimiento y funcionamiento diario

Se trata de las erogaciones que sostienen el funcionamiento cotidiano del edificio, ya sean fijas, como los sueldos, los seguros o los servicios, o eventuales, como una reparación puntual, siempre que su finalidad sea conservar el estado existente y no mejorarlo o transformarlo.

Ejemplos de expensas ordinarias frecuentes

Entre los ejemplos más habituales de expensas ordinarias se encuentran el sueldo y las cargas sociales del personal de edificio, los honorarios del administrador, los servicios de luz, gas y agua de los espacios comunes, el mantenimiento del ascensor, los seguros del edificio, el servicio y los productos de limpieza, la recarga de matafuegos, y las reparaciones de mantenimiento como la pintura del frente, el destape de cloacas, el cambio de una bomba de agua o la reparación de una membrana en la azotea. El propio artículo 2048 del Código Civil y Comercial incluye expresamente en este grupo a las instalaciones necesarias para el acceso o la circulación de personas con discapacidad y a las vías de circulación alternativas para casos de siniestros.

En los contratos de locación, lo más habitual es que el locatario, es decir el inquilino, tome a su cargo el pago de las expensas ordinarias, ya que están vinculadas al uso y goce cotidiano del inmueble.

Expensas extraordinarias: qué incluyen y quién las paga

Las expensas extraordinarias son un supuesto de excepción: comprenden los gastos que los propietarios deciden en asamblea para mejorar, embellecer o dotar de nueva funcionalidad a los bienes comunes, y no están vinculadas a una obligación legal de mantenimiento sino a una decisión voluntaria del consorcio.

Gastos aprobados en asamblea, no rutinarios

A diferencia de las ordinarias, estas erogaciones nacen de una resolución de asamblea y suelen implicar una incorporación nueva al edificio, y no la reparación de algo que ya existía, por lo que tanto su aprobación como su forma de prorrateo entre las unidades quedan a criterio de los copropietarios.

Ejemplos de expensas extraordinarias frecuentes

Entre los casos más frecuentes de expensas extraordinarias se cuentan la incorporación de cámaras de seguridad, la construcción de un salón de usos múltiples en la terraza, la remodelación del hall de entrada o la colocación de un portón adicional, el equipamiento nuevo para espacios comunes, la compra de parrillas de uso común y la incorporación de una cerradura electrónica o un sistema de alarma.

En la práctica, lo más frecuente es que estas expensas queden a cargo del locador, es decir del propietario, ya que la mejora incrementa el valor del inmueble y lo beneficia a largo plazo, más allá de la duración del contrato de alquiler vigente.

Diferencias clave entre ordinarias y extraordinarias

La diferencia entre ambas categorías puede resumirse en su base legal, su naturaleza y su finalidad. Las expensas ordinarias encuentran su fundamento en el primer y segundo párrafo del artículo 2048 del Código Civil y Comercial, responden a una obligación legal de mantenimiento, tienen carácter recurrente o periódico, y su finalidad es conservar el estado existente del edificio; ejemplos típicos son el sueldo del encargado, el mantenimiento del ascensor o los seguros, y en un alquiler suele pagarlas el locatario. Las expensas extraordinarias, en cambio, se fundan en el cuarto párrafo del mismo artículo, responden a una decisión voluntaria tomada en asamblea, tienen carácter excepcional, y su finalidad es mejorar, embellecer o ampliar los bienes comunes; ejemplos típicos son la construcción de un salón de usos múltiples o la incorporación de cámaras de seguridad nuevas, y en un alquiler suele pagarlas el locador.

En ambos casos, vale la pena insistir, el monto del gasto no determina la categoría: una expensa ordinaria sigue siéndolo aunque sea costosa, y una expensa extraordinaria lo sigue siendo aunque su costo sea bajo, porque lo que importa es si fue votada como mejora o si corresponde a una obligación de mantenimiento.

Errores comunes al pactar expensas en el contrato

El conflicto más habitual entre locador y locatario no surge de la ley, que es clara, sino de que las partes entienden por "ordinarias" y "extraordinarias" cosas distintas a las que regula el artículo 2048 del Código Civil y Comercial, y no lo dejan explícito en el contrato.

Es importante remarcar que el administrador del consorcio no es árbitro de esa discusión: frente al consorcio, el único obligado es el propietario de la unidad. Si el locador delegó el pago de expensas en el locatario mediante el contrato de locación, esa es una cuestión privada entre ambos, y el administrador debe liquidar siempre según lo que establece la ley, sin adaptarse a lo que las partes hayan interpretado entre sí.

Con el DNU 70/2023 vigente, que derogó la Ley de Alquileres 27.551 y su reforma 27.737, y devolvió la regulación de los contratos de locación al Código Civil y Comercial, las partes tienen libertad para pactar plazos, ajustes y también la distribución de gastos, lo que hace todavía más importante dejar esta cláusula redactada sin ambigüedades.

Cómo evitar conflictos entre locador y locatario

La recomendación de especialistas en propiedad horizontal es incluir en el contrato de locación una cláusula explícita que defina qué se entiende por expensas ordinarias y extraordinarias a los fines del contrato, en lugar de dejarlo librado a la interpretación de cada parte.

Cláusulas recomendadas para el contrato de locación

Entre las fórmulas más usadas en la práctica inmobiliaria argentina está la de remitir directamente a la ley, estableciendo que a los fines del contrato se aplica estrictamente lo normado en el artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación. Otra alternativa es fijar un tope porcentual, acordando que las expensas a cargo del locatario, cualquiera sea su tipo, nunca podrán exceder un porcentaje determinado del valor del alquiler mensual. Una tercera opción es hacer un listado taxativo, detallando de forma cerrada los rubros que el locatario toma a su cargo, como sueldos, cargas sociales, servicios, seguros y honorarios de administración, y dejando el resto en cabeza del locador. Cualquiera de estas alternativas puede incorporarse también como adenda a un contrato ya vigente, ya que el valor del canon locativo y su composición se pactan libremente entre las partes.

Cómo Burpi simplifica la gestión de expensas

Para un propietario que administra varias unidades en alquiler, o para una inmobiliaria que gestiona la cartera de varios locadores, llevar el control manual de qué expensas corresponden a cada contrato, quién las paga y si están al día es una fuente constante de errores y reclamos. Burpi centraliza esa información: permite registrar por contrato qué rubros de expensas quedaron a cargo del locatario, llevar el historial de pagos y anticiparse a diferencias antes de que se conviertan en un conflicto entre las partes, todo desde un mismo panel de administración de alquileres.

Más preguntas frecuentes sobre expensas

¿Las expensas extraordinarias las paga siempre el propietario? 

No necesariamente: la ley no impone quién las paga en la relación entre locador y locatario, solo regula la obligación frente al consorcio, que recae siempre en el propietario. Lo habitual en la práctica es que el locador afronte las extraordinarias, pero el contrato de locación puede pactar algo distinto.

¿Un gasto de mucho dinero es automáticamente una expensa extraordinaria? 

No. Según el artículo 2048 del Código Civil y Comercial, el monto o la envergadura del gasto no lo convierten en extraordinario. Si corresponde a mantenimiento, reparación o sustitución de algo existente, sigue siendo una expensa ordinaria aunque resulte costosa.

¿Es obligatorio que la liquidación de expensas separe ambos conceptos? 

En la Ciudad de Buenos Aires sí: la Ley 5983, que modificó la Ley 941, obliga a los administradores a indicar en forma separada y diferenciada los importes de expensas ordinarias y extraordinarias en cada liquidación.