Cláusulas de alquiler que debes revisar antes de firmar un contrato

Las cláusulas de un contrato de alquiler que más conflictos generan en Argentina son las que regulan el precio y su actualización, el depósito de garantía, las expensas y el estado del inmueble al momento de la entrega y la devolución. Desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, buena parte de estos puntos dejó de tener una regla única obligatoria y pasó a depender de lo que locador y locatario pacten en el contrato, lo que multiplicó las diferencias entre un contrato y otro y, con ellas, los motivos de disputa.

En resumen: hoy el precio, la moneda, el índice de ajuste y la frecuencia de actualización se definen libremente entre las partes, por lo que dos contratos parecidos pueden derivar en aumentos muy distintos si no se revisa con atención la letra chica. El depósito de garantía y las garantías propietarias siguen siendo fuente habitual de reclamos, sobre todo al momento de la devolución. Y aunque exista más libertad contractual, el Código Civil y Comercial mantiene el control judicial sobre las cláusulas abusivas, así que no cualquier condición pactada resulta exigible.

Qué cambió con el DNU 70/2023 en los contratos de alquiler

El DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres 27.551 y modificó varios artículos del Código Civil y Comercial de la Nación referidos a la locación de inmuebles. En términos prácticos, esto significa que los contratos firmados a partir del 29 de diciembre de 2023 se rigen por un esquema de mayor autonomía de la voluntad: el plazo, la moneda, el índice de actualización y su periodicidad quedan sujetos a lo que acuerden locador y locatario, sin los pisos y techos que fijaba la norma anterior. Los contratos anteriores a esa fecha, en cambio, siguen bajo el régimen previo hasta su vencimiento. Esta convivencia de dos marcos normativos es en sí misma una fuente de confusión, porque implica que la respuesta a "qué dice la ley" cambia según la fecha de firma del contrato que se esté analizando.

Esa mayor libertad no es mala en sí misma: permite adaptar el contrato a la realidad económica de cada operación. Pero traslada buena parte de la responsabilidad de evitar conflictos a la redacción concreta del contrato, y ahí es donde conviene prestar atención antes de firmar.

Las cláusulas que más discusión generan entre propietario e inquilino

Las condiciones económicas del alquiler suelen ser uno de los principales puntos de negociación entre propietario e inquilino. No solo importa el precio inicial, sino también cómo y cuándo se modificará durante el contrato.

Precio, moneda y índice de actualización

La cláusula de actualización es, hoy, el punto más sensible de cualquier contrato de alquiler en Argentina. Las partes pueden fijar el precio en pesos o en moneda extranjera y elegir cualquier índice de ajuste, público o privado, siempre que corresponda a la moneda pactada: IPC, ICL, un porcentaje fijo o incluso combinaciones entre ellos. El problema no suele estar en el valor inicial del alquiler, sino en la letra chica de cómo se actualiza: cada cuánto se aplica el ajuste, desde qué fecha se calcula, sobre qué monto se aplica y qué índice de referencia se usa. Un alquiler que arranca bajo puede terminar siendo más caro que otro con un valor inicial mayor si el ajuste es mensual o si el índice elegido corre más rápido que la inflación general. Antes de firmar conviene simular el contrato a doce o veinticuatro meses con el índice pactado, no quedarse solo con la cuota del primer mes.

Depósito de garantía y garantías propietarias

El depósito de garantía y las garantías propietarias siguen generando reclamos frecuentes, en particular sobre cuándo y en qué condiciones se devuelve el depósito, si se actualiza junto con el alquiler y qué tipo de garantía se acepta: recibo de sueldo, garantía propietaria, seguro de caución u otras alternativas. Estos puntos conviene dejarlos explícitos en el contrato, incluyendo el mecanismo y el plazo de devolución del depósito al finalizar la locación, para evitar discusiones cuando el inquilino se va.

Expensas y gastos que antes no se pactaban

Con el marco actual también se volvió más habitual que el contrato traslade al inquilino pagos que antes no siempre se pactaban con tanta amplitud, como expensas extraordinarias, tasas municipales o determinados servicios. La distinción entre expensas ordinarias y extraordinarias, y quién se hace cargo de cada una según el artículo 2048 del Código Civil y Comercial, debería quedar expresada con claridad en el contrato para que no se discuta mes a mes qué le corresponde pagar a cada parte.

Plazo, prórroga y salida anticipada

El plazo del contrato ya no tiene un mínimo legal obligatorio: si las partes no lo especifican, la ley prevé un plazo supletorio de dos años, pero puede pactarse un plazo distinto. Esto hace todavía más importante revisar cómo queda regulada la salida anticipada, qué indemnización o penalidad corresponde si el inquilino decide irse antes del plazo pactado, y en qué condiciones puede el locador dar por finalizado el contrato. Una cláusula de rescisión anticipada poco clara es una de las causas más comunes de conflicto sobre el final de la relación locativa.

Estado del inmueble a la entrega y a la devolución

Uno de los focos de conflicto más frecuentes al finalizar un alquiler es el estado en que se devuelve la propiedad. Un inventario detallado y fotografías fechadas al momento de la entrega, incorporados como anexo del contrato, son la herramienta más efectiva para evitar discusiones sobre desperfectos, pintura o artefactos al momento de la devolución, y para establecer con transparencia qué reparaciones corresponden a cada parte.

Cómo evitar el conflicto antes de firmar el contrato

La forma más efectiva de evitar un conflicto de alquiler no es resolverlo cuando ya ocurrió, sino anticiparlo en la redacción del contrato. Conviene verificar bajo qué régimen normativo queda el contrato según su fecha de firma, revisar con calma la cláusula de actualización y proyectar su impacto en el tiempo, dejar explícito el mecanismo de devolución del depósito, aclarar qué gastos y expensas asume cada parte, y documentar el estado del inmueble con fotos e inventario al momento de la entrega.

Cuando ambas partes entienden lo mismo antes de firmar, la relación locativa tiene muchas más chances de transcurrir sin sobresaltos.

Cómo Burpi reduce estos conflictos en la administración del alquiler

La mayoría de los conflictos que repasamos en esta nota tienen un origen común: información dispersa o poco clara entre locador y locatario durante la vida del contrato. Burpi ataca ese problema desde la gestión diaria del alquiler. La plataforma permite dejar registrado y accesible para ambas partes el índice y la fecha de actualización pactados, de modo que el nuevo valor del alquiler se calcula de forma automática y transparente, sin discusiones sobre qué índice corresponde aplicar cada período. También ordena el registro de expensas y gastos asociados a la propiedad, distinguiendo qué le corresponde pagar a cada parte, y centraliza los comprobantes de pago para que nunca haya dudas sobre si un mes quedó saldado. Para el momento más sensible, que es el inicio y el fin del contrato, Burpi facilita mantener documentado el estado del inmueble y el seguimiento del depósito de garantía, reduciendo justamente el tipo de desacuerdo que termina en un reclamo. En definitiva, buena parte de los conflictos que nacen de una cláusula mal seguida se evitan cuando la administración del alquiler queda ordenada y visible para propietario e inquilino desde el primer día.

Preguntas frecuentes sobre cláusulas conflictivas en el alquiler

¿Qué cláusula de un contrato de alquiler genera más conflictos en Argentina? 

La cláusula de actualización del precio suele ser la más conflictiva, porque desde el DNU 70/2023 el índice, la moneda y la frecuencia de ajuste se pactan libremente entre las partes y pequeñas diferencias en su redacción pueden generar aumentos muy distintos.

¿Puedo impugnar una cláusula de mi contrato de alquiler aunque la haya firmado? 

Sí, si la cláusula resulta abusiva conforme al artículo 989 del Código Civil y Comercial, que mantiene el control judicial sobre este tipo de condiciones aunque exista libertad contractual.

¿Qué pasa si mi contrato se firmó antes del DNU 70/2023? 

Los contratos firmados antes del 29 de diciembre de 2023 continúan rigiéndose por el marco normativo vigente al momento de la firma hasta su vencimiento, no por el nuevo régimen.