Cómo administrar tu inmueble en alquiler hoy

Cómo administrar el alquiler de mi propiedad

Administrar un alquiler en Argentina implica mucho más que cobrar el canon mensual: exige distinguir con precisión quién paga cada gasto, registrar todos los ingresos y egresos, y calcular la rentabilidad real de la propiedad descontando impuestos, expensas y períodos de vacancia. Esta guía está pensada tanto para el propietario que quiere profesionalizar la gestión de su inmueble como para el inquilino que necesita entender sus obligaciones y derechos bajo el marco vigente.

En resumen: el reparto de gastos entre locador y locatario está definido por ley y por el contrato de locación, no por costumbre; la rentabilidad anual de un alquiler solo se puede calcular restando a los ingresos brutos todos los costos reales (impuestos, expensas, mantenimiento y vacancia); y llevar un registro digital y ordenado de cada movimiento es lo que evita conflictos y facilita la toma de decisiones, algo que plataformas como Burpi permiten hacer desde un solo lugar.

Quién paga qué: reparto de rastros en el alquiler

El Código Civil y Comercial y la Ley de Alquileres establecen un reparto claro entre las partes, aunque el contrato de locación puede matizar algunos puntos dentro de ese marco. El locador (propietario) es responsable de los gastos estructurales y de las reparaciones que hacen a la conservación del inmueble, como problemas de humedad, instalaciones eléctricas o de gas, y el pago de impuestos patrimoniales como ABL o Bienes Personales cuando corresponda. El locatario (inquilino), en cambio, se hace cargo de los gastos de uso cotidiano: servicios como luz, gas y agua, y el mantenimiento menor derivado del uso diario de la vivienda.

Dentro de un consorcio bajo el régimen de propiedad horizontal, esta distinción se traduce en la separación entre expensas ordinarias y extraordinarias. Las expensas ordinarias, vinculadas al funcionamiento diario del edificio (sueldo del encargado, limpieza, mantenimiento de ascensores, seguros), suelen quedar a cargo del inquilino según el artículo 2048 del Código Civil y Comercial y la práctica habitual del mercado. Las expensas extraordinarias, en cambio, corresponden a obras o mejoras que aumentan el valor del inmueble o resuelven problemas estructurales, como la refacción de la fachada o el cambio de un ascensor completo, y son responsabilidad del propietario. Después del DNU 70/2023, que flexibilizó buena parte del régimen de locaciones, este punto sigue siendo una de las causas más frecuentes de conflicto, porque muchos contratos no especifican con suficiente detalle qué se considera ordinario y qué extraordinario.

Cómo calcular la rentabilidad anual de tu propiedad

La rentabilidad de un alquiler no es simplemente el canon mensual multiplicado por doce: es el resultado de restarle a esos ingresos todos los costos reales que insume la propiedad durante el año. Un propietario que no hace este cálculo suele sobreestimar el rendimiento de su inversión y tomar decisiones equivocadas sobre cuándo vender, refaccionar o cambiar de inquilino.

Ingresos a considerar

El ingreso bruto anual surge de sumar los cánones efectivamente cobrados, incluyendo los ajustes por IPC o ICL según lo pactado en el contrato. Es importante registrar el monto real percibido cada mes, no el nominal del contrato, porque atrasos, descuentos o renegociaciones modifican el ingreso efectivo del año.

Gastos que reducen la rentabilidad

Al ingreso bruto hay que restarle los impuestos patrimoniales a cargo del propietario, las expensas extraordinarias si las hubo, los costos de mantenimiento y reparaciones estructurales, la comisión de la inmobiliaria o plataforma de gestión si corresponde, y el costo de la vacancia, es decir, los meses en que la propiedad no generó ingresos entre un inquilino y otro. 

El resultado de esa resta, dividido por el valor de mercado del inmueble, da la rentabilidad neta anual, la cifra que realmente permite comparar el alquiler con otras alternativas de inversión.

Errores de administración de un alquiler que generan conflictos

La mayoría de los conflictos entre locador y locatario no nacen de mala fe, sino de una administración desprolija. No tener un registro claro de qué expensas corresponden a cada parte, no actualizar los ajustes de alquiler en tiempo y forma, o no dejar constancia escrita de reparaciones y pagos son las causas más habituales de disputas que terminan en instancias extrajudiciales o judiciales. Un contrato de locación bien redactado, que detalle explícitamente el reparto de expensas y las condiciones de ajuste, reduce drásticamente estos problemas, pero solo funciona si después se respeta con un seguimiento ordenado mes a mes.

Cómo Burpi simplifica la administración de tu alquiler

Burpi centraliza en una sola plataforma todo lo que hasta ahora se manejaba en planillas sueltas, mensajes de WhatsApp y carpetas de comprobantes: el registro de pagos de alquiler, el detalle de expensas ordinarias y extraordinarias, el historial de reparaciones y el cálculo automático de la rentabilidad real de cada propiedad. Para el propietario, esto significa ver de un vistazo cuánto ingresa, cuánto se gasta y cuál es el rendimiento neto anual de su inversión, sin tener que armar el cálculo a mano cada vez. Para el inquilino, implica transparencia total sobre qué se le cobra y por qué, con acceso al mismo registro que consulta el propietario. Esa visibilidad compartida es, en la práctica, la forma más efectiva de evitar los conflictos que surgen cuando cada parte maneja su propia versión de los números.

Preguntas Frecuentes sobre cómo administrar mi propiedad en alquiler

¿Quién paga las expensas extraordinarias, el propietario o el inquilino?

Las expensas extraordinarias, vinculadas a obras o mejoras estructurales del edificio, corresponden al propietario, mientras que las ordinarias, ligadas al funcionamiento diario del consorcio, suelen quedar a cargo del inquilino.

¿Cómo se calcula la rentabilidad real de un alquiler?

Se calcula restando a los ingresos brutos anuales todos los gastos reales (impuestos, expensas extraordinarias, mantenimiento, comisiones y vacancia) y dividiendo ese resultado por el valor de mercado de la propiedad.

¿Qué gastos debe registrar un propietario para saber si su alquiler es rentable?

Debe registrar impuestos patrimoniales, expensas extraordinarias, mantenimiento, comisiones de gestión y los períodos de vacancia entre inquilinos, además de los ingresos efectivamente cobrados.