Cómo calcular la rentabilidad del alquiler de un inmueble

Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: la base

Calcular la rentabilidad de un alquiler significa medir cuánto te devuelve una propiedad en relación a lo que invertiste para comprarla. Es el dato clave para decidir si conviene comprar para alquilar, comparar dos propiedades entre sí, o simplemente saber si tu inversión actual está rindiendo bien.

La cuenta base es simple: alquiler mensual por 12, dividido el valor de compra del departamento, multiplicado por 100. Pero esa es solo la rentabilidad bruta. Para saber cuánto te queda realmente en el bolsillo, hay que restar gastos e impuestos, y ahí aparece la rentabilidad neta.

A continuación te explicamos ambas fórmulas, un ejemplo numérico completo, y qué se considera un buen rendimiento en el mercado de CABA hoy.

Qué es la rentabilidad bruta de un alquiler

La rentabilidad bruta es el punto de partida de cualquier análisis de inversión inmobiliaria. Compara el ingreso anual que genera el alquiler contra el precio de compra de la propiedad, sin descontar ningún gasto.

Fórmula:

Rentabilidad bruta = (Alquiler mensual × 12) ÷ Precio de compra × 100

Un dos ambientes de 50 m² en Caballito que cuesta USD 110.000 y se alquila a USD 500 por mes te da (500 × 12) ÷ 110.000 × 100 = 5,45% anual.

Sirve para comparar barrios o propiedades entre sí de forma rápida, pero no contempla expensas, impuestos, mantenimiento ni períodos de vacancia.

Qué es la rentabilidad neta de un alquiler

La rentabilidad neta es la que realmente importa a la hora de decidir, porque descuenta todos los gastos asociados a la propiedad.

Fórmula:

Rentabilidad neta = (Alquiler anual − Gastos anuales) ÷ (Precio de compra + Costos de adquisición) × 100

La cuenta que le llega al inversor a la cuenta bancaria suele ser entre uno y dos puntos porcentuales menor que la rentabilidad bruta que aparece en los informes de mercado, una vez descontados gastos e impuestos.

Ejemplo de cálculo de rentabilidad de un alquiler

Tomemos el mismo departamento de Caballito: USD 110.000 de compra, alquilado a USD 500 mensuales.

Paso 1 - Rentabilidad bruta:
(500 × 12) ÷ 110.000 × 100 = 5,45% anual

Paso 2 - Gastos anuales a descontar:

ABL e impuestos inmobiliarios: USD 250

Seguro de la propiedad: USD 80

Mantenimiento y reparaciones estimadas: USD 200

Comisión de administración (si aplica): USD 300

Total gastos anuales: USD 830

Paso 3 - Costos de adquisición:

Gastos de escrituración (7-9% del valor): USD 8.800

Precio de compra + costos de adquisición: USD 118.800

Paso 4 - Rentabilidad neta:
(6.000 − 830) ÷ 118.800 × 100 = 4,35% anual

La diferencia entre bruta y neta en este caso es de más de un punto porcentual, justo en línea con lo que indican los informes de mercado.

Gastos que hay que restar para la rentabilidad neta

Al calcular la rentabilidad neta de un alquiler, no olvides incluir:

Impuestos: ABL, impuesto inmobiliario provincial o municipal

Expensas (si no las paga el inquilino, como las extraordinarias)

Seguro de la propiedad

Mantenimiento y reparaciones estimadas anualmente

Comisión de administración, si delegás la gestión del alquiler

Costos de escrituración, prorrateados si estás calculando el retorno recién comprando

Vacancia, es decir, los meses sin inquilino entre contrato y contrato

Omitir alguno de estos ítems infla artificialmente el número y puede llevarte a sobreestimar cuánto rinde realmente la propiedad.

Qué es una buena rentabilidad de alquiler en CABA hoy

Con datos de junio de 2026, la rentabilidad bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos usados de 1 a 4 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó el 6,22%, el nivel más alto en varios años.

Pero el promedio esconde diferencias importantes según el barrio y la tipología:

Un dos ambientes en Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda ya supera el 8% anual de renta bruta, posicionándose entre las zonas más atractivas desde una lógica estrictamente inversora.

En el otro extremo, los barrios premium como Puerto Madero, Núñez, Palermo y Belgrano muestran rentabilidades más acotadas, entre el 3,6% y el 4% anual, porque los altos valores de venta y de alquiler comprimen el rendimiento aun con demanda sólida.

Por tipología, un departamento de un ambiente ronda el 5,8% de rentabilidad promedio en CABA, mientras que uno de tres ambientes se ubica cerca del 5,7%. Los dos y tres ambientes suelen mostrar los mejores niveles de retorno dentro del mercado porteño.

En términos generales: una rentabilidad bruta por encima del 6% en CABA hoy se considera buena, y todo lo que supere el 7-8% corresponde a zonas con mayor recorrido de valorización pero también mayor riesgo relativo de vacancia o rotación.

Errores comunes al calcular la rentabilidad

Calcular el rendimiento de una inversión inmobiliaria requiere precisión; omitir costos operativos o distorsionar las variables financieras puede hacer que un negocio deficitario parezca altamente lucrativo. A continuación se presentan los desaciertos más frecuentes al proyectar la ganancia real de un inmueble:

Confundir bruta con neta: presentar la rentabilidad bruta como si fuera el rendimiento real, sin restar gastos.

Olvidar los costos de adquisición: no sumar escrituración, comisión inmobiliaria y otros gastos iniciales al precio de compra.

No contemplar la vacancia: asumir que la propiedad va a estar alquilada los 12 meses del año sin excepción.

Mezclar moneda: calcular el alquiler en pesos y el precio de compra en dólares (o viceversa) sin convertir ambos a la misma moneda antes de dividir.

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En Burpi podés ver la rentabilidad real de tu propiedad mientras la administrás, sin armar planillas por tu cuenta. La plataforma cruza automáticamente el alquiler que cobrás con los gastos que cargás (expensas, impuestos, mantenimiento) y te muestra la rentabilidad neta actualizada en todo momento.

Además, como el ajuste por ICL o IPC queda automatizado en el contrato, el cálculo de rentabilidad se actualiza solo cada vez que se aplica un aumento, sin que tengas que recalcular nada manualmente.

Preguntas frecuentes sobre rentabilidad de un alquiler

¿La rentabilidad bruta sirve para algo si no es el número real?

Sí, sirve para comparar rápido entre propiedades o barrios. Es el primer filtro antes de un análisis más detallado con la rentabilidad neta.

¿Por qué los barrios premium tienen menor rentabilidad?

Porque el precio de compra es mucho más alto en relación al alquiler que se puede cobrar. La propiedad vale más, pero el ingreso mensual no crece en la misma proporción.

¿Conviene priorizar rentabilidad o valorización al comprar para alquilar?

Depende del objetivo del inversor. Los barrios con mayor rentabilidad bruta suelen tener menor potencial de valorización a futuro, mientras que los barrios premium ofrecen menor renta pero mayor estabilidad y recorrido de suba en el valor de la propiedad a largo plazo.