Administrar tu alquiler: 7 claves para no fallar

¿Qué implica administrar una propiedad en alquiler hoy en Argentina?

Administrar una propiedad en alquiler significa gestionar de forma activa y ordenada el ciclo completo de la locación: desde la selección del inquilino y la firma del contrato, hasta los ajustes periódicos, el cobro mensual, el mantenimiento del inmueble y la eventual restitución del depósito de garantía. No es solo "cobrar el alquiler": es un proceso administrativo, legal y financiero que, si se hace mal, genera conflictos, pérdidas económicas y hasta juicios.

En el mercado argentino actual, con contratos cada vez más flexibles y ajustes frecuentes (trimestrales o cuatrimestrales), la administración manual a través de planillas de Excel, recordatorios en el celular o memoria se vuelve un punto débil. Un solo ajuste mal calculado o un recibo no emitido a tiempo puede derivar en un reclamo formal del inquilino.

Marco legal vigente: qué cambió con el DNU 70/2023

El DNU 70/2023, vigente desde diciembre de 2023, derogó la Ley 27.551 y devolvió la regulación de los alquileres al Código Civil y Comercial de la Nación, priorizando la libertad contractual entre locador y locatario. Esto significa que hoy las partes negocian libremente aspectos que antes estaban fijados por ley.

Puntos clave a tener en cuenta como propietario:

• Los contratos firmados antes de diciembre de 2023 siguen rigiéndose por la Ley 27.551 hasta su finalización; los firmados después, por el nuevo esquema.

• La ausencia de una cláusula clara de ajuste (índice, frecuencia y forma de notificación) es, según especialistas del sector, la causa más frecuente de conflictos entre locador y locatario en 2025-2026.

• En materia de expensas, al no existir ya una ley específica que las regule, el criterio de mercado más habitual es que las expensas ordinarias las paga el inquilino y las extraordinarias el propietario, pero conviene dejarlo explícito por escrito en el contrato de locación.

Las 7 claves para administrar tu propiedad correctamente

1. Redactar un contrato de locación completo y sin ambigüedades

El contrato es la base de toda la administración. Debe incluir, como mínimo: identificación de las partes, plazo, monto y moneda del alquiler, índice y frecuencia de ajuste, monto y condiciones de devolución del depósito de garantía, tipo de garantía propietaria exigida (fiador, garantía propietaria, seguro de caución), y quién afronta cada gasto (ABL, impuesto inmobiliario, expensas ordinarias y extraordinarias). Cuanto más específico sea el contrato, menos espacio queda para disputas futuras.

2. Elegir bien la garantía y validarla antes de firmar

No alcanza con pedir "una garantía": hay que verificar que el bien ofrecido esté libre de gravámenes, o que el seguro de caución esté vigente y cubra el monto total del contrato. Los seguros de caución se volvieron una alternativa muy usada frente a la garantía propietaria tradicional, sobre todo en las grandes ciudades.

3. Definir con precisión el mecanismo de ajuste

Como el DNU eliminó la obligatoriedad del ICL, hoy el propietario debe pactar explícitamente qué índice usa (IPC, ICL, UVA o combinado), cada cuánto se aplica (mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral) y cómo se notifica el nuevo monto al inquilino. Un ajuste no comunicado formalmente y a tiempo puede derivar en el pago del monto anterior sin que el locador tenga sustento legal para reclamar la diferencia retroactivamente sin previo aviso.

4. Automatizar el cobro y la emisión de recibos

El cobro es el punto donde más se pierde tiempo y dinero cuando se administra manualmente: recordar la fecha, calcular el ajuste, emitir el recibo, hacer el seguimiento de mora. Digitalizar este proceso con recordatorios automáticos y medios de pago trazables reduce drásticamente los atrasos y facilita la trazabilidad fiscal.

5. Planificar el mantenimiento preventivo, no solo el correctivo

Según el Código Civil y Comercial, el propietario debe mantener el inmueble en condiciones de uso, mientras que el inquilino responde por los daños que él mismo cause. Llevar un registro de reparaciones, garantías de electrodomésticos y fechas de mantenimiento de instalaciones (calefacción, plomería, gas) evita conflictos sobre responsabilidades cuando surge un problema.

6. Ordenar la documentación con fines impositivos

Aunque ya no es obligatorio registrar el contrato en AFIP, los ingresos por alquiler siguen siendo renta gravada y deben declararse. Mantener organizados los contratos, recibos y comprobantes de gastos deducibles facilita la liquidación anual y evita inconsistencias frente a un eventual requerimiento.

7. Mantener una comunicación clara y documentada con el inquilino

Buena parte de los conflictos no nacen de la ley, sino de la falta de comunicación: avisos de ajuste que no llegan, reclamos de mantenimiento que se pierden en un chat de WhatsApp, o falta de constancia de un pago. 

Centralizar esa comunicación en un solo canal, con registro escrito, protege a ambas partes.

Errores comunes que cometen los propietarios

No actualizar el contrato al mercado actual: seguir usando modelos pensados para la Ley 27.551 derogada, con cláusulas que ya no aplican.

Dejar el índice de ajuste sin definir con precisión, generando disputas sobre el monto correcto a cobrar.

No formalizar el estado del inmueble al inicio del contrato (inventario, fotos), lo que dificulta discutir el estado de conservación al momento de la restitución del depósito.

Mezclar las finanzas del alquiler con las personales, perdiendo trazabilidad para la declaración impositiva.

Demorar la comunicación de reclamos de mantenimiento, lo que puede derivar en daños mayores y en tensión con el inquilino.

Cómo Burpi simplifica la administración de tu alquiler

Aplicar estas siete claves manualmente, mes a mes y por cada unidad, es exactamente el trabajo que Burpi automatiza. La plataforma permite centralizar el contrato de locación y su cláusula de ajuste, calcular y notificar automáticamente los incrementos según el índice pactado, gestionar el cobro y la emisión de recibos, y mantener un historial ordenado de la relación con cada inquilino todo sin perder el control que sí se pierde al delegar la administración en un tercero tradicional. Para el propietario que administra una o varias propiedades, Burpi funciona como el punto medio entre hacerlo todo a mano y resignar el control a una inmobiliaria.

Preguntas frecuentes sobre administrar una propiedad

¿Es obligatorio registrar el contrato de alquiler en AFIP en 2026? 

No. El DNU 70/2023 eliminó esa obligación. Sin embargo, los ingresos por alquiler siguen siendo renta gravada y deben declararse igual.

¿Qué índice de ajuste conviene usar en un contrato de alquiler hoy? 

No hay un índice obligatorio: el más usado actualmente en el mercado es el IPC (inflación), con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, aunque también se pactan ICL o UVA. Lo importante es dejarlo definido con precisión en el contrato.

¿Quién paga las expensas extraordinarias, el propietario o el inquilino? 

Al no existir hoy una ley de alquileres que lo regule específicamente, el criterio habitual de mercado es que las expensas extraordinarias las paga el propietario y las ordinarias el inquilino, pero conviene establecerlo por escrito en el contrato para evitar conflictos.